بورس املاک چیست و چرا در آن سرمایه گذاری کنیم؟
چند وقتی است که زمزمه ارائه طرح پیش فروش متری مسکن در بورس کالا شنیده می‌شود. در بازار مسکن قیمت‌ها توسط فروشندگان تعیین می‌شوند و این موضوع نوعی ناهنجاری در معامله است. برای رفع این نا‌بسامانی، طرح بورس املاک و پیش فروش متری ملک در بورس مطرح شد و امید است که این طرح تا حدودی اوضاع آشفته مسکن را سامان دهد. در این مقاله قصد داریم بورس املاک، مزایا و فرآیند‌های آن را معرفی کنیم. با ما همراه باشید.
اوراق سلف مسکن چیست؟
در شرایطی که بسیاری قادر به خرید مسکن نیستند عرضه اوراق سلف مسکن راهکاری است که سازمان بورس به منظور خانه‌دار شدن سرمایه‌گذارانش ارائه کرده است. اوراق سلف، نوعی پیشفروش مسکن است که ملاک معامله در آن میتواند فروش متری یا قیمت شاخص باشد. در واقع سهامداران از طریق خرید اوراق سلف مسکن در بورس کالا میتوانند در بخشی از سود خرید یک واحد مسکونی سهیم شوند.
در فرآیند انجام این طرح، انبوه‌سازانی چون صندوقهای زمین و ساختمان، پس از تعیین کردن زمین مورد نظر، اخذ پروانه ساختمانی برای آن و مشخص کردن جزئیات پروژه (تعداد و متراژ واحدها، قرارگیری آنها در هر طبقه و …) پیش فروش واحدها را در بازار سرمایه آغاز می‌کنند. گفتنی است که قیمت پایه را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند اما سازمان بورس و سازنده بر آن نظارت دارند. همچنین در بورس قیمت پایه اعلام می‌شود اما ممکن است این رقم افزایش یا کاهش یابد.
با پیش فروش مسکن به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد، بستری برای حفظ ارزش پول افراد در مقابل تورم ایجاد می‌شود.
چرا بورس املاک مهم است؟
در حال حاضر اگر شخصی بخواهد مسکن یا ملکی را در تهران خریداری کند مطابق اعلام مرکز آمار، به طور متوسط باید بالای ۲۴ میلیون تومان برای هر متر زمین پرداخت کند. با این حساب یک واحد ۵۰ متری، حداقل یک میلیارد و دویست میلیون تومان هزینه خواهد داشت. اکثریت توان پرداخت این هزینه را ندارند. اما در مقابل حداقل میزان سرمایهگذاری در بورس ۵۰۰ هزار تومان است. با توجه به این نکات و این که مسکن روند رشد قیمتی بی‌رویه و بدون اصولی را در چند سال اخیر طی کرده است در چنین شرایطی، برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه مسکن پیشنهاداتی ارائه شد که یکی از این پیشنهادات، راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات بود.
در تیرماه ۱۳۹۹، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات خبر داد و اعلام کرد که بسیاری از سازمان‌ها مانند: بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد و … اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.
منظور از بورس املاک چیست؟
حق مسکن، به عنوان یک حق اولیه برای همه شهروندان، در قانون اساسی آمده است. اما دو عامل اساسی باعث بروز بحران در این بازار شده است.
- مشکل تأمین سرمایه برای ساخت و ساز
- عدم شفافیت در نظام قیمت‌گذاری
برای رفع این مشکلات، بورس املاک راه‌اندازی شد. بورس املاک بستری را فراهم می‌آورد که معامله زمین، آپارتمان، ملک و به طور کلی داراییهای مرتبط با دسته املاک و مستغلات در بورس امکان‌پذیر شود. در بورس مسکن دو مبحث وجود دارد.
- عرضه املاک و داراییهای مازاد شرکت‌های دولتی است که مطابق با قانون برای رفع موانع تولید این شرکت‌ها بایست املاک مازاد خود را در بورس املاک به فروش برسانند. به عنوان مثال بانک ها داراییهای غیر مولد خود را باید در بورس املاک برای فروش عرضه کنند. برطبق این قانون تا پایان امسال شرکت‌های دولتی فرصت دارند که املاک و داراییهای خود را در این بورس به معرض فروش رسانده، در غیر اینصورت با مالیات‌های سنگینی مواجه می‌شوند.
- راه‌اندازی صندوقهای زمین و ساختمان است که این صندوق‌ها، منابع مالی برای ساخت و ساز را تامین می‌کنند و نقدینگی مردم را به سمت ساخت و ساز هدایت می‌کنند. در این طرح که ماحصل همکاری بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس است نقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های ساختمانی با فروش سهام تامین می‌شوند و در واقع صندوق‌ها با فروش سهم پروژه‌های ساختمانی خود را اجرایی می‌کنند.
در بورس مسکن واحدهای فروش به صورت متری است و هر سهم معادل یک متر مربع است. برای تضمین نیز بورس کالا، برای آن که خیال هر دو طرف معامله راحت باشد تضامین مورد نیاز را نیز دریافت می‌کند.
مزایای بورس املاک
با توجه به اینکه مسکن بعد از بخش نفت بزرگ‌ترین بخش اقتصادی کشور است و درصد بالایی از سرمایه کشور را تشکیل می‌دهد بنابراین پتانسیل خوبی برای جلب فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذار دارد. سازمان بورس برای جذب این پتانسیل بورس املاک را راه‌اندازی کرد. در ادامه مزایای دیگر این بازار را خواهیم گفت.
- همان طور که گفتیم خرید و سرمایهگذاری در بازار مسکن برای مردم بسیار سخت شده است. شاید بهترین مزیت بورس املاک و خرید متری مسکن این باشد که دیگر خرید ملک برای اقشار کم‌درآمد جامعه رویا به حساب نمی‌آید. با راه‌اندازی بورس مسکن و مستغلات می‌توان امیدوار بود که برای مشکل تورم روزافزون مسکن و سرمایهگذاری آحاد مردم در این بازار راه‌حل‌های مناسبی ارائه شود.
- مزیت دیگری که باید یادآور شد این است که بورس کالا، بورس املاک را به عنوان پنجمین بورس کشور راه‌اندازی کرد تا با انجام معاملات مبتنی بر املاک در این بخش منابع مالی خود را تامین کند. در واقع بورس کالا با بورس املاک و مستغلات متفاوت است و بورس مسکن جهت تامین مالی بورس کالا راه‌اندازی شد. شروع عرضه مسکن در بازار فیزیکی بورس کالا، با هدف واگذاری اموال مازاد بخش‌های دولتی و ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان برای بازار جذب سرمایه می‌کند.
- مزیت دیگر این است که خرید متری مسکن در بورس املاک و مستغلات، باعث ایجاد معاملات شفافی در زمان تورم می‌شود. تاکنون در کشور ما اقدامات زیادی برای ساماندهی بازار مسکن صورت نگرفته است. مخصوصا جای ابزارهای نوین تامین مالی، خرید و فروش و… در این بازار بسیار خالی است، اگر بورس املاک با همان کیفیت قانونی که مطرح شده است اجرایی شود؛ میتواند تحول زیادی در بازار مسکن هم در عرضه و هم تقاضا به وجود آورد.
- با توجه به اینکه انجام معاملات در بورس کالا، سازوکاری شفاف دارد؛ در نتیجه عرضه‌کننده و خریدار در یک نظام شفاف عرضه و تقاضا به قیمتی منطقی میرسند و دیگر تعیین قیمت از طرف فروشنده معنایی ندارد. این شفافیت قیمت دو مزیت دیگر را شامل می‌شود و تاثیر بسیاری بر بازار دارد. اول آن که سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد و دوم شرایط مناسب را برای خریدار ایجاد می‌کند تا با علم بر قیمت حقیقی و بدون حباب بتواند خرید کند.
- مشکلات عمومی در ساخت و ساز همچون: نبود پیمانکاران و شرکت‌های بزرگ در این صنعت و ساخت و سازهای شخصی و گران و بی‌کیفیت را می‌توان با تشکیل بورس املاک برطرف کرد. بورس املاک با ویژگی‌هایی مانند کشف قیمت عادلانه و کارشناسانه و همچنین قوانین بورس کالا میتواند عملکردی مناسب‌تری را نسبت به شرایط کنونی ارائه کند.
ویژگی‌های بورس املاک
ویژگی‌ها و اطلاعاتی که در حال حاضر از این بورس در دسترس است به شرح زیر است:
- سرمایه اولیه مورد نیاز ۵ هزار میلیارد تومان است. با توجه به نوع دارایی و این که مسکن دومین بخش بزرگ سرمایه در کشور است انتظار می رود که سرمایه مورد نیاز برای این بورس رقم بالائی باشد.
- تامین سرمایه در بورس مسکن به این صورت است که ۵۰ درصد سهام از طریق پذیره‌نویسی در اختیار مردم و ۲۵ درصد در اختیار موسسات و نهادهای دولتی و مابقی آن در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار می‌گیرد.
- هیئت موسسان در مرحله اول و اطلاع‌رسانی، فعالان صنعت مورد نظر هستند و بعد از احداث و جذب سرمایه‌گذار، اعضای هیئت موسسه تعیین می‌شوند.
- نکته بعد این که در بخش فیزیکی بورس املاک، آپارتمان نیز معامله خواهد شد.
- معاملات اموال غیرمنقولی که جزو کالاهای پذیرفته شده هستند در تالار فرعی صورت می‌گیرد و معاملات املاک و مستغلات در تالار املاک بورس کالا و به صورت حراج یک‌جا انجام می‌شود.
- فروش املاک مازاد شرکت‌های دولتی، در بورس املاک انجام می‌شود.
- با بالا رفتن قیمت زمین سرمایه مورد نیاز برای ساخت و ساز افزایش یافته است و این سرمایه از طریق معاملات بورس املاک تامین می‌شود.
- راهکارهایی برای گذاشتن وثیقه در رابطه با حوزه مسکن نیز در این طرح ارائه شده است. افرادی که دارای سهام عدالت هستند و علاقه‌ای به فروش سهام خود ندارند؛ میتوانند این دارایی را به عنوان وثیقه در بخش مسکن استفاده کنند.
- فروش اوراق سلف موازی ابزاری است که در سال‌های قبل جهت تامین منابع مالی شرکت‌ها مورد استفاده قرار گرفته است. شرکت های مختلف در حوزه های معدنی و پتروشیمی و … اقدام به فروش این اوراق کرده‌اند. در بورس املاک نیز این طرح جاریست و انبوه‌سازان، به عنوان عرضه کننده نقش مهمی در جریان داشتن اوراق سلف خواهند داشت. به آن معنا که پیمانکاران ساختمانی میتوانند از طریق انتشار اوراق و جذب سرمایه از مردم، مبلغ مورد نیاز خود را دریافت کنند و اوراق را به مشتریان عرضه کنند.
- طبق گفته مسئولین، امکان آن وجود دارد که با راه‌اندازی بورس مسکن، شرکت‌های گاز و آب و فاضلاب هم بتوانند اوراقی را منتشر کرده و حق انشعاب را نیز پیشفروش کنند تا از این طریق منابع مالی پروژه‌های زیرساختی خود را تامین کنند.
سخن آخر
با ارائه طرح بورس املاک، دولت گامی در جهت ساماندهی قیمت در بازار مسکن برداشته است. اگر امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس فراهم شود، فرصتی عالی برای سرمایهگذاری افرادی است که پیش از این توانایی خرید یک واحد مسکونی کامل را نداشتند و می‌توان گفت بورس مسکن تحول مهمی در اقتصاد کشور به وجود می‌آورد و تا حدودی شفافیت و ثبات قیمتی را در بازار مسکن باعث می‌شود.
دیدگاهتان را بنویسید
می خواهید در گفت و گو شرکت کنید؟خیالتان راحت باشد :)