اوراق رهنی چیست؟

اوراق رهنی در واقع نوعی ابزار تامین مالی است که در چند سال اخیر وارد بازار سرمایه ایران شده و سبب رونق بیشتر این بازار گردیده است. این اوراق سبب می‌شوند تا افراد بیشتری بتوانند از وام استفاده کنند و نه‌تنها به نفع نظام بانکی کشور است، بلکه به دارندگان خود نیز سود می‌رسانند. به طور کلی با خرید اوراق رهنی در کنار سرمایه‌گذاری ایمن، بازده کسب خواهید کرد و می‌توانید به متقاضیان خرید خانه وام دهید. منافع حاصل از این اوراق تجمیع‌شده و به صورت اوراق بهادار و به ضمانت منازل، راهی بازار سرمایه می‌شوند. در واقع سازمان بورس با صدور مجوز برای انتشار این اوراق، به رونق بازار مسکن و ساختار مالی بهتر بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ کمک کرده است.

اوراق رهنی (MBS) چیست؟

قبل از انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه، بانک‌ها برای خرید خانه به مردم وام می‌دادند و در قبال آن سود دریافت می‌کردند. بانک‌ها همه وام‌ها را در دفاتر خود ثبت می‌کردند و به دلیل بازپرداخت بلند‌مدت این وام‌ها، سرمایه بانک تا پایان سررسید وام قفل می‌ماند چراکه مجبور بودند تا پایان بازپرداخت آن‌ها را نگاه دارند. با ورود اوراق رهنی به بازار سرمایه، روند کار تغییر پیدا کرد به نحوی که بانک‌ها اصل و سود وام‌ها را به فروش رساندند و سرمایه‌های آن‌ها آزاد شد و صرفا در قبال کارشان کارمزد دریافت کردند. برای انجام این فرآیند بانک، وام‌های رهنی خود را تجمیع کرده و به صورت یک برگه بدهی به نهاد واسط می‌فروشد. در این حالت نهاد واسط وظیفه طبقه‌بندی وام‌ها را دارد و آن‌ها را بر اساس میزان کیفیت و ریسک‌پذیری به سرمایه‌گذاران مختلف واگذار می‌کند. تضمین این اوراق نیز در واقع سند در رهن منازل است. عموما این اوراق با هدف خرید مطالبات رهنی و مدت‌دار منتشر و فروخته می‌شوند و تنها، سند‌ملکی را به عوان ضامن قبول دارند.

ویژگی‌های اوراق رهنی

• عدم وجود ریسک و امنیت بالا به دلیل ضمانت بانک و وجود سازمان حسابرسی کشور به عنوان حسابرس
• نرخ سود بالا
• وجود اسناد رهنی به عنوان پشتوانه قرارداد‌ها و بالاتر‌بودن ارزش اسمی این اوراق
• عدم وجود مطالبات معوق یا با سررسید بیش از یک سال و امکان انتقال مطالبات به نهاد واسط فقط از طریق دفتر اسناد رسمی

مراحل انتشار اوراق رهنی

• بانی عامل فروش اوراق رهنی را از میان کارگزاران بورس ایران انتخاب می‌کند.
• نهاد واسط اقدام به انتشار اوراق و تجمیع وجوه نقد سرمایه‌گذاران می‌کند.
• نهاد واسط دارایی تجمیع‌شده را به بانی تحویل داده و در ازای آن اوراق تسهیلات رهنی دریافت می‌کند.
• نهاد واسط اوراق را به سرمایه‌گذاران داده و آن‌ها نیز بازپرداخت اوراق به همراه سود را دریافت خواهند‌کرد.

مزایا و تاثیرات اوراق رهنی بر رونق اقتصادی

• نقدینگی بیشتر
• منابع تامین مالی متنوع
• مدیریت ریسک بهتر
• ثروت بیشتر برای سرمایه‌گذاران
• کسب درآمد از طریق ایفای نقش عامل
• نسبت‌های مالی بهتر برای بانی
• توان تطبیق بیشتر دارایی‌ها و بدهی‌ها برای بانک

علاوه بر موارد ذکر‌شده در ادامه به بررسی بیشتر برخی از مزایای مهم دیگر این اوراق خواهیم پرداخت:

1- افزایش قدرت وام‌دهی

انتشار این اوراق سبب می‌شود تا بانک‌ها خیلی زودتر مبالغی را که وام داده‌اند، به چرخه مالی بانک بازگردانند و به همین جهت متقاضیان بیشتری می‌توانند از این وام‌ها بهره‌مند شوند. درواقع این اوراق سبب بزرگ‌تر‌شدن بازار اولیه رهن و افزایش میزان وام‌دهی می‌شوند و به نوعی باعث آزادسازی منابع مالی بانک و کاهش وابستگی به بانک مرکزی خواهند‌شد.

2- سرمایه‌گذاری امن

به دلیل اینکه تا پایان بازپرداخت وام، بانک مسکن سند ملک خریداری‌شده را در رهن خود نگه‌ می‌دارد، احتمال پرداخت‌نشدن اقساط وام در مقایسه با وام‌های دیگر بسیار کم است.

3- حفظ حداکثر کفایت سرمایه

انتشار اوراق رهنی کمک شایانی در افزایش دارایی، کاهش بدهی و بهبود نسبت‌های مالی بانک‌ها داشته است و نسبت کفایت سرمایه بالا برای یک بانک به عواملی چون عملکرد خوب، ثبات و اعتبار بالا مرتبط است.

4- بالابردن ضریب فزاینده بانک‌ها

این ضریب، میزان پول خلق‌شده نسبت به سپرده‌های تحت اختیار بانک را نشان می‌دهد و اوراق رهنی، فرصت‌های سرمایه‌گذاری را افزایش داده و سهولت پرداخت بدهی‌ها را برای دولت به همراه دارند. بالارفتن ضریب فزاینده بانک‌ها ارتباط مستقیمی با کاهش بدهی‌های بانکی و افزایش کارمزد‌های وام‌دهی دارد.

5- تقویت بازار بدهی

در اثر تبدیل وام‌ها به اوراق بهادار، درآمد‌های آتی بانک در زمان حال نقد می‌شوند و نیاز آن‌ها به برداشت‌های اضافه از بانک مرکزی کاهش پیدا می‌کند. از طرف دیگر انتشار این اوراق به افزایش ارزش افزوده سهام‌داران کمک کرده و آن‌ها را برای سرمایه‌گذاری بیشتر تشویق می‌کند.

6- رونق مسکن و صنایع وابسته

انتشار اوراق رهنی، سبب گردش بیشتر نقدینگی در بازار مسکن می‌شود و بانک‌ها امکان تجدید سریع‌تر منابع مالی خود را خواهند داشت و در نتیجه می‌توانند وام بیشتری بدهند. بالارفتن ضریب فزاینده بانکی و گردش نقدینگی با کمترین اثر تورم، باعث رونق بازار مسکن و افزایش قدرت خریداران می‌شود.

انواع اوراق رهنی

اوراق رهنی در واقع به دو نوع مسکونی و تجاری تقسیم می‌شوند. پشتوانه نوع مسکونی، وام‌های رهنی مسکونی و پشتوانه نوع تجاری، وام‌های رهنی مربوط به دارایی‌های تجاری است. تسهیلات رهنی تجاری، نرخ سود ثابت اما شرایط محدود‌کننده‌تری دارند.

1- اواق رهنی مسکن

تا قبل از ظهور این اوراق، تنها روش موجود برای تامین مالی در حوزه مسکن، سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بود و با پیدایش این اوراق، بانک‌ها نیز برخی از وام‌های پرداختی خود به مشتریان خوش‌حسابشان را وارد بازار بورس کردند.

2- اوراق رهنی سهام

برای انتشار اوراق رهنی، مطالبات بلند‌مدت شرکت‌ها در بازار سرمایه به فروش گذاشته می‌شود. بانک‌ها، شرکت‌های خودروسازی و لیزینگ، از جمله مهم‌ترین شرکت‌هایی هستند که مطالبات بلندمدت خود را به صورت اوراق رهنی سهام وارد بازار سرمایه می‌کنند. این اوراق قابل معامله در بازار بورس هستند و شرکت‌های دیگری که مطالبات بلندمدت دارند اما وثایق رهنی ندارند، می‌توانند از طریق انتشار خرید دین، اقدام به تامین منابع مالی مورد نیاز خود کنند.

اوراق رهنی در ایران

از آبان‌ماه سال ۹۴ و بنابر اعلام سازمان بورس، امکان ورود بخشی از مطالبات که دارای رهن معتبر بودند، برای بانک‌ها و موسسات به بازار سرمایه صادر شد. این اوراق امکان فروش در بازار ثانویه را نیز دارند و در واقع با هدف خرید مطالبات رهنی، توسط ناشر منتشر می‌شوند و در بازار‌های بورس یا خارج از آن قابل معامله خواهند بود.

کلام آخر

اوراق رهنی در واقع نوعی ابزار تامین مالی است که در چند سال اخیر وارد بازار سرمایه ایران شده و سبب رونق بیشتر این بازار گردیده است. این اوراق سبب می‌شوند تا افراد بیشتری بتوانند از وام استفاده کنند و نه‌تنها به نفع نظام بانکی کشور است، بلکه به دارندگان خود نیز سود می‌رسانند. با ورود اوراق رهنی به بازار سرمایه، روند کار تغییر پیدا کرد به نحوی که بانک‌ها اصل و سود وام‌ها را به فروش رساندند و سرمایه‌های آن‌ها آزاد شد و صرفا در قبال کارشان کارمزد دریافت کردند.

افزایش قدرت وام‌دهی، سرمایه‌گذاری امن، حفظ حداکثر کفایت سرمایه، بالابردن ضریب فزاینده بانک‌ها، تقویت بازار بدهی و رونق بازار مسکن و صنایع وابسته، از مهم‌ترین مزایای انتشار این اوراق است. تا قبل از ظهور این اوراق، تنها روش موجود برای تامین مالی در حوزه مسکن، سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بود و با پیدایش این اوراق، بانک‌ها نیز برخی از وام‌های پرداختی خود به مشتریان خوش‌حسابشان را وارد بازار بورس کردند و شرکت‌های دیگری که مطالبات بلندمدت دارند اما وثایق رهنی ندارند، می‌توانند از طریق انتشار خرید دین اقدام به تامین منابع مالی مورد نیاز خود کنند. این اوراق امکان فروش در بازار ثانویه را نیز دارند و در واقع با هدف خرید مطالبات رهنی توسط ناشر، منتشر می‌شوند و در بازار‌های بورس یا خارج از آن قابل معامله خواهند بود.